今天，暴雪之下的哈尔滨打响了楼市御寒的第一枪
据哈尔滨新闻网报道，哈尔滨市将公布楼市新政，印发关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知，一共十四条
在这个通知里，最引人瞩目的内容是，即日起至二零二零年十二月三十一日，支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众，政府将对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰嘉奖
对新建商品房销售下行压力较大的曲线是，及时通报本地新建商品房库存量、销售量和下行压力等情况，积极引导和鼓励企业根据市场情况采取打折、促销、团购等方式让利销售新
指商品房，这意味着哈尔滨将成为近五年以来第一个鼓励开发商降价让利的大城市
我们先来看哈尔滨的基本情况
哈尔滨是一个拥有五点三万平方公里陆地面积的省会城市，相当于三点三个北京，八点四个上海，接近二十七个深圳
根据官方的公开数据，二零一九年末哈尔滨市常住人口一千零七十六点三万，而二零一八年的常住人口有一千零八十五点八万，二零一七年是一千零九十二点九万
很明显常住人口在逐年下滑
二零一九年全市人均GDP为四点八八万元，居于全国省会城市元军排名的倒数第一
全市城镇居民家庭年人均可支配收入四万零七元，也低于全国平均水平
如果
从房价来看，根据中国统计局的数据显示，近几个月来哈尔滨二手房价格处于连续调整态势
六月当地二手房价环比下跌百分之零点九，在收录数据的七十个大中城市中跌幅位列第三
九月哈尔滨二手房价环比下跌百分之零点七，跌幅居七十个城市之首
再从成交量来看，也明显低于去年，而且供应还在持续，成交却开始下滑
当下的哈尔滨市场明显供大于求，去库存压力开始增大，地多人少，人口持续流出，供应上升、成交下滑是哈尔滨楼市的基本背景
当人口用脚投票的时候，想撑住房价是非常困难的
虽然国内早在二零一五年就批准设立了国家级的哈尔滨新区
这种高
职责的新区在全国也只有十九个，就连光彩夺目的深圳前海、珠海、横琴都不是国家级新区
此外，二零一九年哈尔滨还拿下了自贸区的大利好，全市有接近八十平方公里被划入了自贸区，深圳划入自贸区的面积也只有二十八平方公里
而且目前哈尔滨是中央确定的深圳对口帮扶城市，所以政策对哈尔滨的支持力度还是很大的
但由于人口流失，哈尔滨乃至整个黑龙江的经济发展却是相对滞后的
根据央行公布的二零二零年前三季度地区社会融资规模增量表，二零二零年前三季度，黑龙江全省只获得了两千三百亿融资，增量接近北京的六分之一，上海的四分之一，或者广东省的十五分之一
事实上
黑吉、辽三省今年获得的融资总量加在一起也不过六千三百亿，而广东一个省就达到了三点四五万亿
人口在流失，资金不愿来，楼市自然就陷入了僵局
当陷入僵局的时候，地方政府一般只有三个选择，第一个选择以不变应万变，躺在地上装死；第二，直接或变相放松限购、限贷，或者用货币、棚改等手段刺激楼市上涨，比如二零一五年到二零一六年绝大部分城市
第三，鼓励企业降价促销
目前只有哈尔滨楼市跟股市一样，买涨不买跌
所以刺激手段是最管用的，但后遗症也非常大，会加大贫富差距，压制实体经济，削弱居民的消费能力
目前国内的政策吸取了以往教训，坚持防住
炒房不刺激自己之路走不通或者暂时不能走，那么剩下的选择只有两个
一般来说，地方政府不会鼓励房企降价促销，因为一旦出现大面积降价促销将带来一系列难题，比如前期业主砸售楼处要求退房等等，擦屁股比较麻烦
国内对楼市的政策也非常明确，稳房价、稳地价、稳预期，我们常常看到的一幕是，有开发商真的大幅度降价时，地方政府一定会干预，指责企业扰乱市场秩序、不正当竞争
所以地方政府在楼市趋冷的时候，一般做法就是以静制动，最多降低落户门槛，降低人才购房门槛，不会鼓励开发商让利，但其实允许开发商让利才是真正的市场原则
近年来
楼市的市场化定价机制被行政调控所取代
在深圳、杭州等城市，新房往往被要求以低于二手房的价格出售，所以引发了楼市大新潮
而在人口流失城市，由于不允许降价，造成开发商无法正常回笼资金，负债率持续走高
现在哈尔滨算是迈出了第一步，不仅允许开发商让利，而且政府还会对让利企业的销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖，降价、促销光荣，此举可谓石破惊天
难道哈尔滨不怕前期业主砸售楼处吗？目前看起来的确是这样，选择在此时鼓励开发商让利，其实政府也在承担风险
但眼下临近年关，开发商回款压力巨大，要是资金链断裂，那就只能破产跑路
过这段时间的开发商也显得很不一样，在生死攸关面前明显硬气了很多
前几天有两件事上了热搜，一是天津保底楼盘降价，购房者维权，二是青岛楼盘降价，购房者也是维权
天津的楼盘把价格从一万六千五百降到了一万三千五百，降价的消息一经传开，就像点燃了一个火药桶，迅速地炸裂开来
当购房者集中到售楼部，准备按照传统的维权路线，用造的大棒把开发商打服的时候，他们完全没有想到这一次竟然遇到了硬茬
对于这些购房者，开发商不仅态度硬气，更是结结实实的给购房者上了一堂亲戚常识课
他是这么说的，第一，我们售楼处怎么卖房子不需要跟你们商量
第二
它是属于商品，没有任何人有权规定商品买了必须涨
第三，特斯拉割韭菜，我也没见有人去闹啊
这话说的并没有错，在是青岛的一个项目，不少业主发现自己购买了一年多，计划明年十一月份交房的在建楼盘部分房源价格从一万四千多一平降到了一万零七百一平
他们算了一下，一套房子赔了三十多万到四十多万，甚至还有赔七十万到八十万正的衣架一下子就全赔光了，这些年都白干了
业主诉求很简单，退房，可是没想到却被开发商直接怼了回去
开发商先声明，这降下的五十套房子都是工地房
工抵房是指在某些条件下，开发商为了后续项目的建设或开发进行融资贷款所抵押的
未出售的房屋现在卖什么价格和你们没有半毛关系吧？即使今天房子白送，也跟你们没有任何关系
恍惚之间，开发商的画风完全变了
要知道，就在一两个月之前，还有城市的开发商集体抱团，纷纷表示不带头像下，试图以不降价联盟应对市场调整
房企如此，一些城市更是变本加厉，前两年有城市直接出台限电令，房价降价，一旦超过百分之十，不勤于网签
在市场大变局面前，这些手段固然能维持数字上的繁荣，制造楼市表面的稳定，却将开发商和购房者都拖入了泥潭
说实话，没有几个开发商想降价的，但市场风向已经转换，开发商想要活下去，就得降价促销进行回款
这也只是
回归市场的正常做法
那么问题来了，哈尔滨楼市新政是否意味着楼市的价格鸟笼被打破了呢？从文件原文看，哈尔滨的这一轮鼓励企业让利只持续到年底，多少有点年底冲刺业绩的意味，所以时间比较短暂，估计下降的幅度也不会太多
但不管怎么说，哈尔滨迈出了关键的一步
此次出台的十四条政策，关注了房地产企业销售困难等问题，也符合一城一策的导向
尤其是其比较罕见地关注了库存问题，这有可能成为近期地方政府的一个重要风向
未来应该会有更多城市跟进，中国楼市的价格弹性会变大，人口流失，经济不景气的城市，房价肯定会出现一轮压泡沫和挤水分
